El contrato con el agente del comprador en Florida después del acuerdo de NAR

Desde el 17 de agosto de 2024, un Realtor que trabaja con usted como comprador debe tener un acuerdo por escrito firmado con usted antes de que visite una casa, en persona o por video en vivo. Ese acuerdo dice exactamente cuánto se le pagará a su agente, y las ofertas de pago al agente del comprador ya no pueden aparecer en el MLS. Los vendedores todavía pueden pagarle a su agente o darle concesiones, pero ahora se negocia abiertamente, normalmente en su oferta.

Qué cambió después del acuerdo de NAR

La Asociación Nacional de REALTORS® llegó a un acuerdo en las demandas nacionales sobre comisiones en 2024, y las nuevas reglas de práctica entraron en vigor el 17 de agosto de 2024. Los cambios principales:

• No hay ofertas de compensación en el MLS. Los anuncios ya no muestran cuánto pagará el vendedor al agente del comprador. Los corredores pueden compartir ofertas de sus propios listados de otras formas, como en sus propias páginas web.
• Acuerdo por escrito antes de visitar. Una "visita" (tour) es entrar a una casa con el agente, o un recorrido virtual en vivo que dirige el agente. Ir solo a una casa abierta (open house), o hablar con un agente sobre sus servicios, no lo requiere.
• Una cantidad específica. El pago debe ser "objetivamente determinable", como una tarifa fija o un porcentaje fijo, no un rango ni "lo que ofrezca el vendedor".
• No más de lo acordado. Su agente no puede cobrar de ninguna fuente más de la cantidad que dice su acuerdo.
• Negociable. Los acuerdos deben decir que las comisiones no las fija la ley y que son totalmente negociables.

Los formularios de Florida que va a ver

La mayoría de los agentes del sur de Florida usa los formularios de Florida Realtors, actualizados a partir del 5 de enero de 2026.

El Showing Agreement está pensado para propiedades identificadas; el propio equipo legal de Florida Realtors recomendó en octubre de 2026 no usarlo para cubrir todo un condado. Si quiere ayuda amplia, el EBBA es la herramienta correcta.

¿Corredor de transacción o agente único?

La ley de Florida presume que el profesional de bienes raíces es un corredor de transacción (transaction broker), a menos que usted acepte por escrito una relación de agente único (single agent) o ninguna relación de corretaje. El corredor de transacción le debe honestidad, habilidad y cuidado, confidencialidad limitada y una contabilidad correcta de los fondos, pero no lealtad total. El agente único le debe deberes fiduciarios, incluida la lealtad y la confidencialidad completa. Firmar un acuerdo de comprador no cambia por sí solo el tipo de relación, así que lea esa sección y haga preguntas.

Cómo se le paga hoy a su agente

Hay cuatro formas comunes, y se pueden combinar:

1. El vendedor paga, porque el corredor del vendedor ofreció compensación fuera del MLS o firma un acuerdo de compensación.
2. Usted lo pide en su oferta: que el vendedor le pague a su corredor una cantidad fija en el cierre (closing).
3. Usted pide una concesión del vendedor, un crédito para sus costos de cierre, dentro de los límites de su préstamo.
4. Usted paga en el cierre con sus propios fondos, por la parte que el vendedor no cubra.

La línea más importante de su acuerdo es qué pasa si el vendedor paga menos de lo acordado. Algunos acuerdos lo hacen a usted responsable de la diferencia; otros permiten que el agente acepte menos. Sepa cuál está firmando. Las comisiones no han bajado mucho a nivel nacional desde el acuerdo, y un estudio académico de 2025 encontró que más del 90% de los compradores todavía usa representación. Inclúyalo en su presupuesto con nuestra guía de costos de cierre para compradores.

Concesiones del vendedor y límites del préstamo

Su prestamista limita cuánto pueden aportar el vendedor y otras partes interesadas a sus costos.

Fannie Mae y Freddie Mac confirmaron que cuando el vendedor le paga al corredor del comprador según la costumbre local, eso no cuenta contra estos límites, pero usted no puede incluir la comisión de su agente dentro de la hipoteca. Desde agosto de 2024 los compradores con préstamo VA pueden pagarle a su propio agente; confirme las reglas actuales del VA con su prestamista. Si es su primera compra, lea también nuestra guía para el primer comprador.

Preguntas que debe hacer antes de firmar

1. ¿Cuánto dura el acuerdo y cómo puede terminarlo cualquiera de los dos?
2. ¿Es exclusivo, y cubre casas específicas, una zona o todo el sur de Florida?
3. ¿Cuál es la compensación exacta y quién la paga?
4. Si el vendedor paga menos, ¿yo debo la diferencia?
5. ¿Hay un anticipo (retainer) y se acredita en el cierre?
6. ¿Hay un período de protección después de que vence?
7. ¿Trabajará conmigo como corredor de transacción o como agente único?

Qué significa para los vendedores

Los vendedores todavía deciden si ofrecen compensación al agente del comprador y cuánto. Ofrecerla, o estar abierto a concesiones, puede ampliar el grupo de compradores, sobre todo los que compran por primera vez y los que usan FHA o VA con poco efectivo. Los formularios de listado actualizados en enero de 2026 también reflejan la política de NAR de 2025 que le da al vendedor más opciones sobre cómo se promociona su casa. Haga sus números con nuestra calculadora neta del vendedor y vea nuestra página para vender.

Cómo le podemos ayudar

Le explicamos cada línea del acuerdo en español o en inglés antes de que firme, y ponemos la compensación por escrito para que no haya sorpresas en el cierre. Aldrick Gonzalez, Realtor®, trabaja con compradores y vendedores en Miami-Dade, Broward y Key Largo. Llame al (786) 545-9222 para una consulta gratis.

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