Inspecciones de hito y SIRS en condominios de Florida: lo que compradores y vendedores deben revisar

Si va a comprar o vender un condominio en un edificio de Florida con tres o más pisos habitables, hay dos informes que ahora determinan el precio, la cuota mensual y si un banco financiará la unidad: la inspección de hito (milestone inspection), que es una revisión estructural a los 30 años y luego cada 10 años, y el estudio de reservas de integridad estructural (SIRS). La fecha límite del SIRS para la mayoría de las asociaciones existentes fue el 31 de diciembre de 2025, así que hoy usted debe poder pedir una copia antes de firmar.

La inspección de hito: qué es y cuándo vence

La ley de inspecciones de hito de Florida (sección 553.899 de los Estatutos de Florida) se aprobó después del colapso de Champlain Towers South en Surfside en 2021. Aplica a edificios de condominio y cooperativa con tres o más pisos habitables. La inspección vence el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años. Las autoridades locales de construcción pueden exigirla a los 25 años donde condiciones como la cercanía al agua salada lo justifiquen.

La inspección tiene dos fases:

• Fase 1: una revisión visual de la estructura hecha por un arquitecto o ingeniero con licencia en Florida.
• Fase 2: solo se exige si la Fase 1 encuentra un deterioro estructural importante. Incluye pruebas y un plan de reparación, y debe entregarse un informe de avance dentro de los 180 días siguientes al informe de la Fase 1.

La asociación debe entregar a los dueños un resumen del informe dentro de los 45 días de recibirlo, y el vendedor debe entregar ese resumen al comprador.

Miami-Dade tiene, además, su propio programa de recertificación. La mayoría de los edificios, excepto casas unifamiliares y dúplex, deben recertificarse a los 30 años y luego cada 10 años. Los condominios y cooperativas de tres o más pisos que estén a menos de tres millas de la costa y se hayan construido en 1998 o después deben recertificarse a los 25 años. El dueño tiene 90 días desde el aviso del condado para presentar el informe. Cada una de las 35 ciudades maneja sus propios edificios, y el condado maneja las zonas no incorporadas. En Broward, consulte con el departamento de construcción de la ciudad donde está el edificio.

El SIRS: el estudio de reservas que define su cuota mensual

El SIRS (sección 718.112(2)(g)) es un estudio de las partes costosas del edificio para las que la asociación debe ahorrar. Debe hacerse por lo menos cada 10 años en cada edificio con tres o más pisos habitables, y debe prepararlo o verificarlo un ingeniero o arquitecto con licencia, o un especialista certificado en reservas. Cubre:

• El techo, las paredes de carga y la estructura principal
• La protección contra incendios y los sistemas contra incendios
• Los sistemas de plomería y electricidad
• La impermeabilización y la pintura exterior
• Las ventanas y las puertas exteriores
• Cualquier otra partida de más de $25,000 cuya falla afectaría a las anteriores

Las asociaciones que existían el 1 de julio de 2022 o antes tuvieron hasta el 31 de diciembre de 2025 para terminar su primer SIRS. Si la inspección de hito de un edificio vence a más tardar a fines de 2026, puede hacer ambas a la vez, pero el SIRS debe estar listo a más tardar el 31 de diciembre de 2026. Dentro de los 45 días de recibir el estudio, la asociación debe reportarlo a la división de condominios del estado (parte del DBPR de Florida) y entregar una copia a los dueños o avisarles que está disponible.

El cambio clave para los dueños: en los presupuestos aprobados a partir del 31 de diciembre de 2024, ya no se puede votar para eliminar o reducir las reservas de las partidas del SIRS. Por eso muchos edificios de Miami subieron el mantenimiento mensual o aprobaron cuotas especiales (special assessments) en 2025 y 2026.

Lo que cambió la ley HB 913 (2025)

En 2025 la Legislatura ajustó las reglas con la ley HB 913, firmada el 23 de junio de 2025. La mayor parte entró en vigor el 1 de julio de 2025.

Aparte de eso, desde el 1 de enero de 2026 las asociaciones con 25 unidades o más deben publicar en un sitio web o aplicación documentos clave, como el SIRS, el informe de hito y las actas aprobadas de la junta de los últimos 12 meses. A noviembre de 2026 no teníamos conocimiento de otra reforma importante de estas reglas en la sesión legislativa de 2026, pero pida a su abogado que lo confirme antes del cierre (closing).

Cuotas especiales, mantenimiento y financiamiento

Reservas completas significan cuotas mensuales más altas. Las reparaciones que encuentra una inspección de hito casi siempre significan una cuota especial, que puede ser grande en edificios viejos. El financiamiento también importa: los prestamistas de Fannie Mae, Freddie Mac y FHA revisan el edificio, no solo al comprador. Un edificio con reparaciones críticas, reservas débiles o problemas de seguridad sin resolver puede no calificar para un préstamo regular. Entonces solo quedan compradores al contado o prestamistas de cartera (portfolio lenders), y el precio baja.

Lista del comprador: qué pedir antes de comprometerse

1. El resumen de la inspección de hito (o confirmación por escrito de que todavía no le toca), y el estado de la Fase 2 si la hay.
2. El SIRS más reciente, o una declaración de que la asociación no lo ha completado.
3. El presupuesto actual y el estado financiero anual. Compare la partida de reservas con el plan de fondos del SIRS.
4. Las actas de la junta de los últimos 12 meses, que muchas veces muestran cuotas especiales que todavía no se han votado.
5. Un certificado de estoppel (estoppel certificate) que muestre lo que se debe y cualquier cuota especial aprobada.
6. El estado de la recertificación y las violaciones abiertas, según el departamento de construcción de la ciudad o del condado.
7. La póliza de seguro maestra del edificio y su deducible, y una cotización de su propia póliza HO-6.
8. Una respuesta temprana de su prestamista sobre si el edificio está aprobado.

En una reventa, usted tiene 7 días (sin contar fines de semana ni feriados) después de recibir los documentos de la asociación para cancelar. Aproveche ese tiempo.

Lista del vendedor: adelántese a las preguntas

• Pida a la administración el paquete completo de documentos antes de poner la unidad en venta: declaración, estatutos, reglamento, presupuesto, estado financiero, hoja de preguntas frecuentes, SIRS, resumen de hito y cualquier informe de traspaso (turnover report) hecho el 1 de julio de 2023 o después.
• Conozca cada cuota especial actual o planificada. En el anexo de condominio del contrato (Condominium Rider), deje por escrito quién paga cada una.
• Divulgue lo que sabe. Si no entrega los documentos requeridos, el comprador puede anular el contrato antes del cierre.
• Ponga un precio de acuerdo con la situación real del edificio, incluido qué préstamos pueden conseguir los compradores.

Cómo le podemos ayudar

Trabajamos con condominios en todo Miami-Dade y Broward, desde torres en Brickell hasta edificios de pocos pisos en Kendall y Hialeah. Pedimos los documentos de la asociación desde el primer día, revisamos con usted el SIRS y el resumen de hito, y verificamos la recertificación antes de que termine su plazo de revisión. Lea nuestra guía de condominios en Miami y nuestra guía de seguros de casa. También puede ver el valor de su unidad o contactarnos para una consulta gratis.

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