Cómo comprar casa en Miami siendo extranjero

Sí, un extranjero puede comprar casa en Miami, al contado o con un préstamo para extranjeros (foreign national loan), y la mayoría de los compradores internacionales no enfrenta límites especiales. Lo que sí importa es la ley de Florida de 2023 sobre compradores vinculados a siete "países de preocupación" (SB 264), la retención federal FIRPTA cuando usted venda y el fraude en transferencias, que ataca a los compradores internacionales más que a nadie. Así funciona cada punto en noviembre de 2026.

Quién se considera comprador extranjero

La respuesta depende de quién pregunte.

• Para el préstamo: un "foreign national" normalmente vive fuera de EE. UU. y no tiene historial de crédito ni número de Seguro Social. Quien vive y trabaja aquí con ITIN en lugar de SSN usa préstamos ITIN. Los residentes permanentes (green card) normalmente califican para préstamos estándar.
• Para impuestos: FIRPTA se aplica a "personas extranjeras", que en el caso de individuos son los extranjeros no residentes. Quien tiene green card, o cumple la prueba de presencia sustancial del IRS, por lo general se trata como persona estadounidense para efectos fiscales.
• Para la ley SB 264 de Florida: lo que cuenta es dónde está su domicilio (su hogar permanente), no su pasaporte ni dónde nació.

Financiamiento: contado, préstamos para extranjeros e ITIN

Sí hay financiamiento. Son préstamos "non-QM" (fuera de las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac), así que las condiciones cambian mucho de un prestamista a otro. Como referencia, el promedio de Freddie Mac para la hipoteca fija a 30 años era 7.24% el 29 de octubre de 2026, y los préstamos para extranjeros normalmente salen por encima de ese promedio.

Los condominios requieren cuidado extra. Muchos edificios de Miami son "non-warrantable" para los bancos por sus reservas, demandas pendientes o seguros, y las nuevas reglas estatales sobre reservas estructurales pueden traer cuotas especiales grandes. Lea nuestra guía de condominios en Miami antes de enamorarse de una vista. Si compra para alquilar, vea nuestra guía de préstamos DSCR.

Comprar a su nombre, con una LLC o un fideicomiso

Puede comprar a su nombre o mediante una LLC de Florida registrada en Sunbiz, el registro de empresas del estado. La LLC debe presentar su informe anual (annual report) entre el 1 de enero y el 1 de mayo de cada año para mantenerse activa. Antes de decidir, revise con un asesor fiscal de EE. UU.:

• Impuesto de sucesiones de EE. UU. (estate tax): los no residentes que tienen bienes raíces en EE. UU. a su nombre pueden enfrentar este impuesto con una exención de apenas $60,000, frente a millones para los ciudadanos. La estructura de propiedad puede cambiar ese resultado.
• Financiamiento: muchos prestamistas de inversión y DSCR cierran a nombre de una LLC; algunos programas para extranjeros no.
• Homestead: la exención homestead exige residencia permanente en Florida, y una LLC no puede reclamarla. Las segundas viviendas y las propiedades de alquiler pagan impuestos completos sin homestead, con aumentos de avalúo limitados al 10% anual. La Enmienda 3, en la boleta del 3 de noviembre de 2026, bajaría ese límite al 5% para los impuestos que no son escolares a partir de 2027 si la aprueba el 60% de los votantes; los resultados todavía se estaban contando cuando se publicó esta guía.
• Reportes federales: una regla de FinCEN que habría exigido reportar las compras al contado hechas por LLC y fideicomisos fue anulada a nivel nacional por un tribunal federal de Texas el 19 de marzo de 2026. El gobierno todavía podría apelar, así que pregunte a su compañía de título qué aplica en su cierre (closing).

La ley SB 264 de Florida: a quién restringe

Desde el 1 de julio de 2023, el Capítulo 692 de los Estatutos de Florida limita las compras de los "principales extranjeros" (foreign principals) de China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria y el régimen venezolano de Nicolás Maduro. Un principal extranjero incluye a esos gobiernos y sus funcionarios, a los partidos políticos, a las empresas organizadas o con sede en esos países y a las personas domiciliadas allí que no son ciudadanas ni residentes permanentes de EE. UU.

• Los principales extranjeros no pueden comprar tierras agrícolas ni terrenos a menos de 10 millas de una instalación militar o de una instalación de infraestructura crítica, como una planta eléctrica, una planta de tratamiento de agua, un puerto o un aeropuerto. En el sur de Florida eso abarca mucho territorio, incluida la zona alrededor de la Base Aérea de Reserva de Homestead.
• Una excepción limitada permite a una persona natural comprar una sola propiedad residencial de hasta 2 acres si no está a menos de 5 millas de una instalación militar, si el comprador tiene una visa vigente de EE. UU. que no sea solo de turismo (o tiene asilo aprobado) y si la compra se hace a su nombre.
• Las personas y empresas domiciliadas en China tienen límites más estrictos en todo el estado, y una violación puede ser un delito grave (felony).
• Todo comprador de bienes raíces en Florida, extranjero o no, firma en el cierre una declaración jurada (affidavit) en un formulario adoptado por la Comisión de Bienes Raíces de Florida, que confirma que no es un comprador prohibido.

La ley ha sido impugnada en los tribunales. El 4 de noviembre de 2025, el Tribunal de Apelaciones del Undécimo Circuito decidió 2 a 1 en el caso Shen v. Simpson que los demandantes no tenían legitimación para atacar las restricciones de compra, así que esas restricciones siguen vigentes mientras continúan reclamos más limitados. Una ley de 2026 agregó reglas aparte para las propias instalaciones de infraestructura crítica; no cambió las reglas básicas de compra de vivienda descritas arriba. Como la prueba es el domicilio, un comprador nacido en Cuba cuyo hogar permanente está en Florida por lo general no es un principal extranjero, pero si tiene dudas, consulte con el abogado de cierre antes de firmar un contrato.

FIRPTA: planifique desde ahora el día que venda

Cuando una persona extranjera vende bienes raíces en EE. UU., el comprador debe retener parte del precio y enviarla al IRS.

La retención se envía con los Formularios 8288 y 8288-A dentro de los 20 días posteriores al cierre. Es un pago adelantado, no el impuesto final: usted presenta una declaración en EE. UU. y recupera lo retenido de más. También puede solicitar un certificado de retención con el Formulario 8288-B para reducir el monto; el IRS normalmente responde en 90 días. En una venta de $600,000 a un inversionista se retendrían $90,000, así que guarde cada recibo de mejoras. Nuestra guía de ganancias de capital explica la base de costo (cost basis).

Cómo enviar el dinero de forma segura

El Centro de Denuncias de Delitos por Internet del FBI recibió 12,368 denuncias de fraude inmobiliario en 2025, con $275.1 millones en pérdidas. Siga esta lista:

1. Reciba las instrucciones de transferencia (wire) solo de la compañía de título o del abogado de cierre, por su portal seguro o en persona.
2. Antes de cada transferencia, llame a la compañía de título a un número que usted mismo buscó, no uno que venga en un correo, y confirme la cuenta.
3. Trate cualquier cambio "actualizado" o "urgente" en las instrucciones como fraude hasta que se demuestre lo contrario.
4. Empiece las transferencias internacionales con varios días hábiles de anticipación y revise los límites diarios y las reglas de cambio de su banco.
5. Guarde los estados de cuenta que muestran de dónde salió el dinero; el prestamista y la compañía de título los van a pedir.
6. Si algo sale mal, llame a su banco de inmediato y presente una denuncia en ic3.gov.

Cómo le podemos ayudar

Trabajamos con compradores internacionales e hispanos en Miami-Dade, Broward y los Cayos, en español y en inglés, y podemos coordinar visitas por video y cierres con firma a distancia cuando usted está fuera del país. Aldrick Gonzalez, Realtor®, lo conecta con prestamistas que de verdad cierran préstamos para extranjeros, compañías de título con experiencia en las declaraciones de SB 264 y en FIRPTA, y asesores fiscales de EE. UU. Llame al (786) 545-9222 o contáctenos para una consulta gratis.

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