Impuesto sobre ganancias de capital al vender su casa en Florida

La mayoría de las personas que venden su casa principal en Miami-Dade o Broward no pagan impuesto sobre la ganancia. La ley federal le permite excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 para matrimonios que declaran en conjunto) si fue dueño y vivió en la casa al menos dos de los últimos cinco años, y Florida no tiene impuesto estatal sobre el ingreso. El impuesto entra en juego sobre todo con ganancias muy grandes, propiedades de alquiler, casas para revender (flips) y vendedores extranjeros.

La exclusión de $250,000 / $500,000 al vender su casa

La exclusión viene de la Sección 121 del código tributario y la explica la Publicación 523 del IRS. Para recibir el monto completo debe cumplir tres pruebas:

1. Propiedad: fue dueño de la casa al menos 24 meses en los 5 años antes de la venta.
2. Uso: vivió en ella como su residencia principal al menos 24 meses (730 días) en esos 5 años. El tiempo no tiene que ser continuo.
3. Período previo: no usó la exclusión en otra casa vendida en los 2 años anteriores.

Para la exclusión conjunta de $500,000, solo uno de los cónyuges tiene que cumplir la prueba de propiedad, pero ambos deben cumplir la prueba de uso. Si no llega a los dos años por un cambio de trabajo, una razón de salud o un evento imprevisto (como una muerte, un divorcio o la pérdida del empleo), todavía podría calificar para una exclusión parcial.

¿Va a cambiar la exclusión? El Congreso está considerando proyectos de ley para aumentar o eliminar el impuesto sobre la venta de viviendas, entre ellos el More Homes on the Market Act, que duplicaría los límites. A finales de octubre de 2026 ninguno había sido aprobado por ninguna de las dos cámaras, así que los límites de $250,000 / $500,000 siguen vigentes. Actualizaremos esta página si eso cambia.

Cómo calcular su ganancia

Su ganancia no es simplemente el precio de venta menos lo que pagó. Se restan los gastos de venta y se suman las mejoras a su base de costo:

Un matrimonio que declara en conjunto no pagaría nada sobre esa ganancia de $400,000. Un dueño soltero excluiría $250,000 y reportaría $150,000 como ganancia de capital a largo plazo. Estos números son un ejemplo inventado para mostrar el cálculo, no una predicción para ninguna casa.

Las mejoras que aumentan el valor o alargan la vida de la casa cuentan para la base: un techo nuevo, ventanas o paneles de impacto, un sistema de aire acondicionado nuevo, una ampliación, una cocina remodelada o plomería nueva. Las reparaciones y el mantenimiento normal, como pintar un cuarto o arreglar un salidero, no cuentan. Guarde los recibos y los permisos, porque a usted le toca probarlo. Puede estimar sus gastos de venta con nuestra calculadora del neto del vendedor.

Tasas federales de ganancias de capital en 2026

Si parte de su ganancia es tributable y fue dueño de la casa más de un año, se grava con las tasas de largo plazo según su ingreso tributable total:

Los vendedores de ingresos altos también pueden deber el impuesto de 3.8% sobre ingresos netos de inversión sobre la parte tributable de la ganancia (aplica por encima de $200,000 de ingreso bruto ajustado modificado para solteros y $250,000 para declaraciones conjuntas). Una propiedad que tuvo un año o menos paga las tasas normales del impuesto sobre el ingreso. Como Florida no tiene impuesto personal sobre el ingreso, no hay impuesto estatal encima de estos.

Propiedades de alquiler, inversión y flips

La exclusión solo cubre su residencia principal. Los inversionistas tienen reglas diferentes:

• Propiedad de alquiler: toda la ganancia es tributable, y la depreciación que tomó (o pudo haber tomado) se "recaptura" y paga hasta 25%.
• Antiguos alquileres donde usted se mudó: el tiempo después de 2008 en que la casa no era su residencia principal se considera generalmente "uso no calificado", y esa parte de la ganancia no se puede excluir.
• Flips: si compra, remodela y revende como negocio, el IRS puede tratar la ganancia como ingreso ordinario de negocio y no como ganancia de capital. Pregúntele a su contador cómo se clasifican sus flips.
• Diferir el impuesto: las propiedades de inversión y de alquiler (no su casa ni un flip) pueden calificar para un intercambio 1031 hacia otra propiedad de inversión.

Casas heredadas y poner a los hijos en la escritura

Muchas familias cubanas e hispanas en Miami compraron hace décadas y quieren dejarles la casa a sus hijos. Los impuestos son una gran razón para planificar con cuidado. Cuando usted hereda una casa, su base generalmente es el valor de mercado en la fecha del fallecimiento, así que una venta posterior muchas veces produce poca o ninguna ganancia tributable. Pero si los padres simplemente añaden a un hijo a la escritura (deed) en vida, eso se trata como un regalo y el hijo normalmente se queda con la base original de los padres, que es mucho más baja. Hable con un abogado de herencias sobre las opciones antes de firmar una escritura nueva. Nuestra guía para vender una casa heredada en Florida explica la sucesión (probate) y la venta.

Vendedores extranjeros, FIRPTA y cómo reportar

Si el vendedor es una persona extranjera (un extranjero no residente, no un ciudadano de EE. UU. ni un residente permanente), el comprador debe retener parte del precio bajo la ley FIRPTA y enviarla al IRS:

• 15% del monto realizado en la mayoría de las ventas.
• 10% si el comprador va a vivir en la casa y el precio es de $1 millón o menos.
• 0% si el comprador va a vivir en la casa y el precio es de $300,000 o menos.

Normalmente la compañía de título se encarga de esto y envía el dinero con los Formularios 8288 y 8288-A dentro de los 20 días después del cierre. La retención es un pago adelantado, no el impuesto final. Un vendedor cuyo impuesto real es menor puede pedir un certificado de retención con el Formulario 8288-B antes del cierre, o presentar una declaración de EE. UU. después para recibir un reembolso, lo cual requiere un número de identificación de contribuyente (ITIN). Los ciudadanos de EE. UU. que viven en el extranjero no son personas extranjeras para FIRPTA y firman una certificación de no extranjero en el cierre.

Cómo reportar la venta

El agente de cierre puede emitir un Formulario 1099-S. Si tiene ganancia tributable, o si recibió un 1099-S, reporte la venta en el Formulario 8949 y el Anexo D con su declaración. Guarde las hojas de cierre de la compra y de la venta, además de los récords de las mejoras, mientras sea dueño de la casa y varios años después.

Cómo le podemos ayudar

Antes de poner su casa a la venta, podemos buscar sus récords de compra en los registros públicos de Miami-Dade o Broward, estimar el valor de hoy y preparar una hoja de neto para que usted y su contador conozcan temprano la ganancia probable. Trabajamos con familias desde Homestead hasta Hialeah y Key Largo, en español o en inglés. Llame al (786) 545-9222 o pida una valoración gratis de su casa.

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