Intercambio 1031 en Florida: guía para inversionistas en Miami

Un intercambio 1031 le permite vender una propiedad de alquiler u otra inversión y posponer el impuesto federal sobre la ganancia de capital, incluida la recaptura de depreciación, si reinvierte el dinero en otra propiedad de inversión. Para calificar, un intermediario calificado debe guardar el dinero, usted debe identificar la propiedad de reemplazo dentro de 45 días y debe cerrar dentro de 180 días. El impuesto se difiere, no se borra, y su propia casa y sus flips no califican.

Qué califica para un intercambio 1031

Desde 2018, la Sección 1031 aplica solo a bienes raíces. Tanto la propiedad que vende (la propiedad "cedida") como la que compra (la de "reemplazo") deben mantenerse como inversión o para uso en un negocio. "Like-kind" (de la misma naturaleza) es amplio: un dúplex en Hialeah se puede intercambiar por un terreno, un almacén, un pequeño centro comercial o varias casas de alquiler.

• Califican: alquileres a largo plazo, edificios comerciales, terrenos de inversión y propiedades multifamiliares.
• No califican: su residencia principal, una segunda casa de uso personal y una propiedad que tiene principalmente para revender, como un flip que remodela para vender.
• Solo en EE. UU.: una propiedad en Estados Unidos no es "like-kind" con una propiedad en el extranjero.
• Alquileres vacacionales en los Cayos: bajo el Procedimiento 2008-16 del IRS, una vivienda puede contar como inversión si, en cada uno de los dos años alrededor del intercambio, la alquiló a precio de mercado al menos 14 días y su uso personal no pasó de 14 días o del 10% de los días alquilados, lo que sea mayor.

Los plazos de 45 y 180 días

El reloj empieza el día que cierra la propiedad cedida, y el IRS no da extensiones excepto en desastres declarados por el gobierno federal.

1. Antes del cierre: firme un acuerdo de intercambio con un intermediario calificado (QI) para que el dinero de la venta vaya directo al QI, nunca a usted.
2. Día 45: entregue al QI una lista firmada y por escrito de las propiedades de reemplazo. La mayoría usa la regla de tres propiedades (hasta tres de cualquier valor) o la regla del 200% (cualquier cantidad, siempre que su valor total no pase del doble de lo que vendió).
3. Día 180: cierre la compra de reemplazo. El plazo es el día 180 o la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos de ese año, lo que llegue primero; por eso una venta a fin de año puede requerir pedir una extensión de la declaración.
4. Al declarar: reporte el intercambio en el Formulario 8824 del IRS con su declaración.

Los inversionistas en Florida deben conocer la excepción por desastre. Después del huracán Milton en 2024, el alivio del IRS cubrió Miami-Dade, Broward y Monroe junto con la mayor parte del estado, y movió muchos plazos de 45 y 180 días hasta 2025. El alivio depende del anuncio específico del IRS, así que confírmelo con su QI y su contador en vez de asumir que le aplica.

El intermediario calificado

Si usted toca el dinero, aunque sea por un día, el intercambio puede fallar y toda la ganancia pasa a ser tributable. El QI guarda los fondos y maneja los documentos. Su Realtor, abogado, contador o empleado generalmente no puede ser su QI si ha trabajado para usted en ese papel en los últimos dos años. Como no existe una sola licencia federal para intermediarios, pregunte cómo guardan sus fondos, si están en una cuenta separada y qué fianza o seguro tiene la compañía. Algunos intermediarios han quebrado en el pasado, así que esto importa.

El "boot", con un ejemplo en Miami

El "boot" es cualquier cosa que usted reciba que no sea propiedad "like-kind", como dinero que se queda o una deuda que se paga y no se reemplaza. El boot paga impuesto hasta el monto de su ganancia. Para diferir todo el impuesto, la regla general es:

• Compre una propiedad de reemplazo de igual o mayor valor que el precio neto de venta.
• Reinvierta todo el dinero neto de la venta.
• Reemplace cualquier hipoteca que pagó con una deuda nueva o con más dinero de su bolsillo.

Un ejemplo de inversionista en Miami

Estos números son un ejemplo inventado para mostrar cómo funciona un intercambio:

Si el mismo inversionista comprara una propiedad de $700,000 y se quedara con $50,000 en efectivo, esos $50,000 serían boot tributable. Otros movimientos comunes en Miami son cambiar un alquiler viejo por dos casas más nuevas en Homestead o Florida City, o cambiar una propiedad que da mucho trabajo por un terreno o un local comercial. Si va a financiar la compra de reemplazo, vea nuestra guía de préstamos DSCR para propiedades de alquiler.

Puntos de Florida que debe tener en cuenta

• No hay impuesto estatal sobre el ingreso: Florida no cobra impuesto sobre la ganancia, así que el intercambio solo tiene que ver con el impuesto federal.
• Los gastos de cierre (closing) siguen aplicando: los doc stamps de la escritura, los cargos de título y las comisiones se pagan en ambos lados del intercambio.
• Los impuestos de propiedad se reajustan: la propiedad de reemplazo se tasa al valor de mercado cuando usted compra, y las propiedades que no son homestead solo tienen un tope de 10% en los aumentos anuales de tasación para impuestos que no son escolares. Calcule impuestos más altos y el costo del seguro en Miami.
• Partes relacionadas: los intercambios con familiares o con sus propias compañías se permiten en casos limitados, pero si cualquiera de los dos vende dentro de dos años, el impuesto diferido puede vencerse.
• Inquilinos: si su propiedad está alquilada, los contratos y los depósitos pasan al comprador. Vea cómo vender una casa con inquilinos en Florida.

Intercambios inversos y otras opciones

Si encuentra primero la propiedad de reemplazo, un "intercambio inverso" (reverse exchange) permite que un titular de acomodo la compre y la guarde por usted hasta 180 días mientras vende la suya. Algunos inversionistas también compran participaciones fraccionarias, como los Delaware Statutory Trusts, para cumplir el plazo. Y si un intercambio no le conviene, una venta normal todavía puede tener sentido; compárela con nuestra guía del impuesto a las ganancias. Muchos inversionistas hacen varios intercambios, y bajo la ley actual los herederos generalmente reciben una base ajustada al valor de mercado al fallecer el dueño, lo que puede eliminar la ganancia diferida.

Cómo le podemos ayudar

Ayudamos a inversionistas de Miami-Dade y Broward a coordinar la venta y la propiedad de reemplazo para que la lista de 45 días sea real y no una adivinanza. Podemos buscar comparables de alquiler, hacer los números de propiedades de reemplazo desde Homestead hasta Hollywood y coordinar con su QI y su contador. Llame al (786) 545-9222 o visite nuestra página para inversionistas para empezar.

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