Reglas de alquiler a corto plazo en Miami, Miami Beach y los Cayos

Los alquileres a corto plazo son legales en partes de Miami-Dade y los Cayos, pero no en todas: en gran parte de la Ciudad de Miami y de Miami Beach las casas unifamiliares no se pueden usar para eso, y muchos condominios y HOA los prohíben por completo. Donde sí se permiten, normalmente necesita un permiso local, una licencia de alquiler vacacional del DBPR de Florida y cuentas de impuestos turísticos. Revise la dirección exacta antes de comprar, no después.

Empiece por las reglas del estado

• Licencia del DBPR: el Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida, División de Hoteles y Restaurantes, exige una licencia de alquiler vacacional si usted alquila una casa, townhouse o condominio completo más de tres veces al año por estadías de menos de 30 días o de un mes calendario, o si lo anuncia como disponible regularmente. Para una sola unidad se pagan $50 de solicitud, un cargo de $10 y $170 de licencia anual.
• Prioridad de la ley estatal (preemption): según la sección 509.032(7) de los Estatutos de Florida, las ciudades y condados no pueden prohibir los alquileres vacacionales ni limitar por cuánto tiempo o con qué frecuencia se alquila, salvo que la regla existiera el 1 de junio de 2011 o antes. Sí pueden exigir registro, inspecciones, límites de ocupación y reglas de estacionamiento, y las reglas de zonificación anteriores a 2011 siguen vigentes.
• No hay ley estatal nueva: a noviembre de 2026 no hay una reforma estatal. Un proyecto de 2024 (SB 280) que habría creado un registro estatal fue vetado en junio de 2024, y un proyecto de 2026 que exigía medidas de seguridad en piscinas de alquiler murió en marzo de 2026.

Reglas por zona

Ciudad de Miami

La ciudad trata el alquiler a corto plazo como un uso de hospedaje. Las casas unifamiliares y los dúplex en las zonas T3 y T4-R no son elegibles, a raíz del litigio City of Miami v. Airbnb. En otras zonas, el dueño debe confirmar la zonificación, presentar un plan de manejo operativo en el formato de la ciudad, sacar un permiso de construcción, obtener un nuevo certificado de ocupación, conseguir la licencia de hospedaje del DBPR y después un nuevo Certificado de Uso y un recibo de impuesto comercial. Las unidades de condominio necesitan que la asociación certifique que permite el alquiler a corto plazo, y si más del 25% de las unidades de un edificio se alquilan a corto plazo, todo el edificio debe cumplir las normas de construcción para uso transitorio.

Miami Beach

Los alquileres de menos de seis meses y un día están prohibidos en todas las casas unifamiliares y en muchos edificios multifamiliares, según el mapa de zonificación de la ciudad. Las propiedades en zonas autorizadas necesitan un recibo de impuesto comercial de la ciudad y una cuenta de impuesto turístico, y cada anuncio debe mostrar ambos números. La ciudad hace cumplir las reglas activamente y ofrece una herramienta pública para que los inquilinos verifiquen si una unidad es legal.

Miami-Dade no incorporado

Si el número de folio de la propiedad empieza con 30, está en Miami-Dade no incorporado, y cualquier alquiler de menos de 30 días o de un mes calendario necesita un Certificado de Uso de alquiler vacacional del condado antes de anunciarlo. El CU cuesta $136.17, incluida la inspección, y se renueva cada año. Otras reglas:

• Ocupación máxima de dos personas por cuarto más dos adicionales, hasta 12 (no cuentan los niños menores de 3 años).
• No más de dos vehículos de huéspedes a la vez.
• Una persona responsable disponible 24/7, un registro de huéspedes, reglas de la casa a la vista y aviso a su HOA o junta de condominio.
• En las zonas residenciales de baja densidad (Estate y Low Density Residential), la persona responsable debe vivir en la propiedad más de seis meses al año, lo que descarta muchos alquileres de casa completa de inversionistas en barrios de casas unifamiliares.
• Las multas por operar sin CU son de $100, luego $1,000 y luego $2,500 por reincidencias dentro de 24 meses.

Ciudades como Homestead, Hialeah y Coral Gables tienen sus propias reglas, así que consulte con la ciudad si la propiedad está dentro de una.

Key Largo y los Cayos

En el condado de Monroe no incorporado, que incluye Key Largo, un alquiler vacacional es cualquier alquiler de menos de 28 días. Cada unidad necesita un permiso especial anual de alquiler vacacional, que no se transfiere al nuevo dueño, y un administrador de alquiler vacacional con licencia del condado. Los alquileres vacacionales solo se permiten en ciertos distritos de uso de suelo. Muchos barrios frente a canales tienen zonificación Improved Subdivision (IS), donde por lo general están prohibidos, salvo en ciertas comunidades cerradas que califican. Islamorada, Marathon y Key West tienen sus propios programas. Vea nuestra página de Key Largo para conocer el mercado local.

Impuestos turísticos

Florida cobra impuestos sobre los alquileres de seis meses o menos. Tasas combinadas típicas:

Airbnb cobra el impuesto estatal de Florida y los impuestos turísticos del condado de Miami-Dade en sus reservas. Confirme qué cobra su plataforma en su zona, regístrese con el Departamento de Ingresos de Florida y con el recaudador de impuestos local (tax collector), y declare las reservas que haga directamente.

Prohibiciones de condominios y HOA

Aunque la ciudad lo permita, su asociación puede no permitirlo. En los condominios, según la sección 718.110(13), una enmienda nueva que prohíbe o limita los alquileres por lo general solo aplica a los dueños que compran después de aprobada o que votan a favor. Las HOA son distintas: según la sección 720.306(1)(h), una enmienda que prohíbe alquileres de seis meses o menos, o que limita los alquileres a tres veces al año, puede aplicar a todos los dueños. Lea la declaración y el reglamento, y pida por escrito el plazo mínimo de alquiler, antes de firmar. Nuestra guía de condominios en Miami explica qué más revisar.

Proteja su homestead y su seguro

Alquilar su propio homestead le puede costar la exención. La ley de Florida considera que alquilar la casa completa más de 30 días al año durante dos años seguidos es abandonar el homestead, y Miami-Dade advierte que usar un homestead como alquiler vacacional puede causar la pérdida de la exención y del límite Save Our Homes. Vea nuestra guía de homestead. También avise a su aseguradora: muchas pólizas de vivienda estándar excluyen la actividad de alquiler a corto plazo.

Cómo le podemos ayudar

Antes de que compre una propiedad para alquilar, revisamos la zonificación, el folio, los documentos de la asociación y el historial de permisos locales de la dirección exacta, para que sepa si el alquiler por noche es siquiera posible. Trabajamos en Miami-Dade, Broward y Key Largo y también podemos calcular los números de un alquiler a largo plazo. Visite nuestra página para inversionistas o llame al (786) 545-9222.

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