Exención Homestead en Florida: cómo solicitarla en Miami-Dade y Broward

Si usted es dueño de una casa en Miami-Dade o Broward y es su residencia permanente el 1 de enero, puede solicitar la exención homestead con el tasador de propiedades (Property Appraiser) de su condado antes del 1 de marzo. Para 2026 elimina hasta $51,411 del valor tasado sujeto a impuestos y, más importante aún, limita los aumentos futuros de la tasación al 3% o a la inflación, lo que sea menor. Los votantes de Florida decidieron sobre la Enmienda 3 el 3 de noviembre de 2026, que haría la exención mucho mayor a partir de 2027; los resultados no eran definitivos cuando publicamos esta guía.

Quién califica y cuánto vale

Usted califica si tiene el título de la casa (o un interés que califique, como algunos fideicomisos y usufructos vitalicios) y es su residencia permanente el 1 de enero del año fiscal. No tiene que ser ciudadano estadounidense, pero los no ciudadanos deben ser residentes permanentes y presentar su tarjeta de residencia (green card). No puede tener una exención basada en residencia en ningún otro lugar, ni en otro estado ni en otro condado.

La fecha del cierre (closing) importa. Si cierra el 30 de diciembre y se muda antes del 1 de enero, puede solicitar para el siguiente año fiscal. Si cierra el 2 de enero, tendrá que esperar un año completo.

Cuánto vale la exención

El "homestead de $50,000" en realidad tiene dos partes, y la segunda ahora se ajusta por inflación:

Con las tasas de 2026 que aparecen en los avisos TRIM para el área no incorporada de Miami-Dade (unos 15.77 mills en total), el ahorro es de aproximadamente $665 al año. Dentro de ciudades con millaje más alto, ahorra más. El beneficio más grande a largo plazo es el tope Save Our Homes que explicamos abajo.

Cómo solicitarla en Miami-Dade y Broward

1. Cierre y múdese antes del 1 de enero. Guarde su escritura registrada (deed) o la hoja de cierre (closing statement).
2. Actualice su licencia de conducir o ID de Florida con la nueva dirección. Actualice también el registro de su vehículo y su registro de votante.
3. Reúna los números de Seguro Social de cada dueño que vive en la casa y de los cónyuges. Los no ciudadanos necesitan su tarjeta de residente permanente.
4. Solicite en línea. En Miami-Dade, use el portal de exenciones del Property Appraiser en miamidadepa.gov. En Broward, use la página Online Homestead Filing en bcpa.net.
5. O solicite en persona. Miami-Dade tiene oficinas en el Stephen P. Clark Center (111 NW 1st Street, Suite 710, en el downtown de Miami) y en el South Dade Government Center (10710 SW 211th Street, Cutler Bay). El teléfono principal de Broward es el 954-357-6830.
6. Solicite la portabilidad al mismo tiempo si tenía homestead en una casa anterior en Florida (Formulario DR-501T).
7. Revise el estado de su solicitud en línea y espere su aviso TRIM en agosto, que debe mostrar la exención.

Se solicita una sola vez. Después, la exención se renueva automáticamente cada año mientras nada cambie. Miami-Dade envía por correo un recibo de renovación automática en enero.

Fechas que importan

• 1 de enero: usted debe ser dueño y vivir en la casa en esta fecha.
• 1 de marzo: fecha límite para solicitar en todos los condados de Florida.
• Solicitud tardía: si no cumple con el 1 de marzo por circunstancias atenuantes, la ley de Florida le permite presentar una solicitud tardía hasta 25 días después de que se envía el aviso TRIM en agosto. Si el tasador la niega, puede presentar una petición ante la Junta de Ajuste de Valores (Value Adjustment Board) en ese mismo plazo.

El tope Save Our Homes, y por qué se reinicia cuando usted compra

Una vez aprobado su homestead, el valor tasado no puede subir más del 3% al año o del cambio en el Índice de Precios al Consumidor, lo que sea menor. El Departamento de Ingresos de Florida fijó el tope en 2.9% para 2025 y 2.7% para 2026. Con los años de precios en alza, la diferencia entre el valor de mercado y el valor limitado puede ser muy grande.

El tope no pasa al comprador. El 1 de enero después de una venta, la casa se vuelve a tasar a su valor de mercado. Por eso la cifra de impuestos que aparece en un listado normalmente es la del vendedor, no la suya. Nuestra guía de impuestos de propiedad le muestra cómo estimar la nueva factura.

Portabilidad: llévese sus ahorros

Si vende una casa con homestead en Florida y compra otra, puede trasladar su diferencia de Save Our Homes a la nueva casa, hasta $500,000. Debe establecer el nuevo homestead dentro de tres años fiscales. Por ejemplo, si dejó su homestead anterior en 2024, el nuevo debe estar establecido a más tardar el 1 de enero de 2027. Si se muda a una casa más cara, puede llevarse la diferencia completa (hasta el límite). Si se muda a una más barata, se lleva una parte proporcional. Los cónyuges que se divorcian pueden dividirla con el Formulario DR-501TS.

Errores que le pueden costar caro

• Alquilar la casa. Alquilar toda o casi toda la casa por más de 30 días en dos años consecutivos se considera abandono del homestead (los militares en servicio activo tienen una excepción).
• Mantener una exención en otro lugar. Una exención por residencia en Nueva York, Puerto Rico u otro condado lo descalifica.
• No reportar una mudanza. Si un dueño se muda o usted empieza a alquilar, avísele al tasador.

Equivocarse sale caro. Según la ley de Florida, el tasador puede revisar hasta 10 años atrás y cobrar los impuestos no pagados, una multa del 50% por cada año y un 15% de interés anual, registrado como un gravamen (lien) sobre la casa.

La Enmienda 3 en la boleta de noviembre de 2026

La Enmienda 3 necesitaba al menos el 60% de los votos. Los resultados preliminares no oficiales de la noche de la elección la mostraban aprobada con cerca del 61%, pero todavía no estaban certificados. Vea nuestras noticias de bienes raíces para el resultado final. Si se aprueba, a partir del 1 de enero de 2027:

• Subiría la exención homestead para los impuestos no escolares a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, con ajustes por inflación después. La exención para impuestos escolares seguiría en $25,000.
• Daría los montos mayores a quienes eran residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026. Los residentes más nuevos empezarían con una exención menor y recibirían el monto completo en su quinto año.
• Bajaría el tope anual de tasación de las propiedades sin homestead, como casas de alquiler y segundas viviendas, del 10% al 5% para los impuestos no escolares.
• Dejaría sin cambios el Save Our Homes y la portabilidad.

La Legislatura todavía tendría que aprobar los detalles de aplicación, y los gobiernos locales fijarían nuevas tasas de millaje, así que el ahorro real variaría. Consulte los resultados oficiales y la página web de su tasador. De cualquier manera, los pasos para solicitar siguen siendo los mismos.

Cómo le podemos ayudar

Cuando le ayudamos a comprar en Miami-Dade o Broward, planificamos la fecha de cierre pensando en el 1 de enero, le ayudamos a estimar su factura de impuestos después de la compra y le recordamos solicitar antes del 1 de marzo. Si piensa mudarse a una casa más grande o más pequeña, podemos calcular la portabilidad antes de poner su casa en venta. Empiece con una consulta gratis del valor de su casa, lea nuestra guía para el primer comprador o contáctenos al (786) 545-9222.

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