Impuestos de propiedad en Miami-Dade: su factura, el aviso TRIM y las apelaciones

Su factura de impuestos de propiedad en Miami-Dade es el valor sujeto a impuestos multiplicado por las tasas de millaje de cada autoridad donde usted vive, más cargos fijos no basados en el valor (non-ad valorem), como la basura o los cargos CDD. Los montos propuestos llegan en el aviso TRIM en agosto, la factura llega antes del 1 de noviembre, y si paga en noviembre ahorra un 4%. Si va a comprar, recuerde que los impuestos se recalculan al valor de mercado el 1 de enero después de la venta, así que la factura del vendedor no es la suya.

Valor de mercado, valor tasado y valor sujeto a impuestos

En cada aviso aparecen tres números, y la diferencia entre ellos es donde empieza la confusión.

Lea nuestra guía de la exención homestead para ver cómo funcionan las partes de $25,000 y $26,411.

El millaje: lo que usted está pagando

Un mill es $1 de impuesto por cada $1,000 de valor sujeto a impuestos. Su total depende de si vive dentro de una ciudad o en el área no incorporada de Miami-Dade (UMSA). Estas son las tasas propuestas para 2026 en los avisos TRIM:

Eso suma alrededor de 15.77 mills en áreas no incorporadas, como gran parte de Kendall. Las ciudades reemplazan la tasa UMSA con la suya, y algunas agregan deuda, así que el total es más alto. Por ejemplo, la tasa de operaciones de la Ciudad de Miami es 7.1080 mills y la de Homestead es 6.3945. Muchas direcciones dentro de ciudades quedan aproximadamente entre 18 y 21 mills. Las tasas finales se adoptan en las audiencias de presupuesto de septiembre y normalmente son iguales o menores que las del aviso TRIM.

Cómo leer su aviso TRIM y la factura de noviembre

El Aviso de Impuestos Propuestos (TRIM notice) se envía alrededor del 24 de agosto. No es una factura. Muestra sus valores al 1 de enero, sus exenciones, los impuestos del año anterior, lo que propone cobrar cada autoridad y las fechas de las audiencias públicas de presupuesto donde usted puede opinar. Si no lo recibió, llame al 311.

La factura real del Recaudador de Impuestos (Tax Collector) de Miami-Dade se envía a más tardar el 1 de noviembre. Según la ley de Florida, pagar temprano le da un descuento:

Los impuestos no pagados quedan en mora el 1 de abril. Si su prestamista paga por medio de escrow, normalmente paga en noviembre para aprovechar el 4%. Si usted paga directamente, el plan de pagos trimestrales del Tax Collector le permite dividir los pagos con descuentos menores. Para el año fiscal 2026, la fecha límite para inscribirse fue el 30 de abril de 2026.

Cargos CDD y otros cargos non-ad valorem

Debajo de los impuestos basados en el valor, su factura incluye cargos fijos que las exenciones no reducen:

• Cargos de Distritos de Desarrollo Comunitario (CDD), comunes en comunidades nuevas de Homestead, Florida City y otras partes del sur de Miami-Dade. Muchas veces incluyen una parte de deuda que dura décadas.
• Cargos de recogida de basura en áreas no incorporadas y algunas ciudades, con frecuencia unos cientos de dólares al año.
• Distritos especiales para alumbrado, garitas de seguridad o jardinería.
• Cargos PACE por paneles solares, techos o ventanas financiados a través de la factura de impuestos. Pueden ser altos y normalmente hay que pagarlos al vender o informarlos al comprador.

Antes de hacer una oferta, busque el folio en la página del Property Appraiser y pida la factura completa del año anterior, no solo el total de impuestos que aparece en el listado.

Cómo apelar su valor

1. Revise el aviso TRIM en cuanto llegue. Compare su valor de mercado con ventas recientes de casas parecidas.
2. Pida una revisión informal al Property Appraiser. Muchos errores (pies cuadrados, una exención que faltó) se corrigen aquí.
3. Presente una petición ante la Junta de Ajuste de Valores (VAB) dentro de los 25 días del envío del aviso TRIM. En Miami-Dade, la fecha límite de 2026 fue el 18 de septiembre de 2026. El Clerk cobró $15 por folio; la ley estatal ahora permite a las juntas cobrar hasta $50.
4. Pague a tiempo de todos modos. Para mantener viva una petición de valor, debe pagar todos los cargos non-ad valorem y al menos el 75% de los impuestos ad valorem antes de que entren en mora.
5. Comparta sus pruebas con el Property Appraiser al menos 15 días antes de su audiencia.

Broward sigue el mismo calendario estatal por medio del Property Appraiser de Broward y la Value Adjustment Board de Broward.

Cómo estimar los impuestos antes de comprar

La cifra de impuestos del vendedor normalmente refleja años de topes de Save Our Homes. El 1 de enero después de su cierre (closing), la casa se vuelve a tasar a su valor de mercado y usted empieza de nuevo con su propio homestead. Este es un ejemplo en el área no incorporada de Miami-Dade con las tasas propuestas de 2026:

Los cargos non-ad valorem van aparte. Use el Property Tax Estimator del Property Appraiser, calcule sobre el precio completo de compra para estar seguro y sume cualquier cargo CDD. Si se aprobó la Enmienda 3 en la boleta del 3 de noviembre de 2026, la parte no escolar bajaría para los homesteads que califiquen a partir de las facturas de 2027, pero los resultados y las reglas de aplicación no eran definitivos cuando publicamos esto (los resultados preliminares no oficiales la mostraban aprobada con cerca del 61%; vea nuestras noticias). Use su estimado en nuestra guía de cuánta casa puede pagar.

Cómo le podemos ayudar

Antes de hacer una oferta, buscamos el folio, la última factura completa y cualquier cargo CDD o PACE, y le damos un estimado realista de impuestos después del cierre para esa ciudad. Si ya es dueño y cree que su tasación está muy alta, podemos buscar ventas comparables para su revisión informal. Contáctenos al (786) 545-9222.

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