Comprar o vender casa durante la temporada de huracanes en Florida

Usted puede comprar o vender una casa en Florida durante la temporada de huracanes, que va del 1 de junio al 30 de noviembre, pero una tormenta puede frenar las pólizas de seguro nuevas, atrasar el cierre (closing) y obligarle a inspeccionar otra vez. La solución es planificar: asegure el seguro temprano, conozca las cláusulas de tormenta de su contrato y deje un margen en la fecha de cierre.

Pausas en la emisión de seguros: el mayor riesgo para el cierre

Su prestamista no va a desembolsar el préstamo sin prueba de seguro de casa (un binder). Cuando una tormenta amenaza, las aseguradoras dejan de emitir pólizas nuevas por un tiempo. A esto se le llama suspensión de emisión (binding suspension) o moratoria.

• Citizens Property Insurance suspende la emisión de coberturas nuevas y los aumentos de cobertura en todo el estado siempre que el Servicio Nacional de Meteorología tenga una vigilancia o aviso de tormenta tropical o huracán para cualquier parte de Florida. Una tormenta que va hacia el Panhandle puede frenar una póliza en Miami.
• Las aseguradoras privadas tienen sus propias reglas, muchas veces según las zonas de vigilancia y aviso o el cono de pronóstico. Pregúntele a su agente cuál es la regla de su compañía.
• La suspensión por lo general se levanta cuando pasa la amenaza. Mientras tanto, un comprador que no tiene la póliza emitida normalmente no puede cerrar con préstamo.

El seguro de inundación tiene sus propios plazos. Una póliza del NFIP normalmente tiene un período de espera de 30 días. Esa espera no aplica cuando la póliza se compra en relación con un préstamo nuevo, se solicita en el cierre o antes, y se paga a tiempo. Si compra con Citizens, tenga en cuenta su regla de inundación: las casas en zonas de alto riesgo necesitan póliza de inundación, las casas fuera de esas zonas la necesitan si la cobertura de vivienda es de $400,000 o más en 2026, y a partir del 1 de enero de 2027 casi todas las pólizas de casa de Citizens con cobertura de viento necesitarán seguro de inundación. Las pólizas de dueños de unidades de condominio están exentas. Vea nuestra guía de zonas de inundación.

Lo que dice el contrato FR/BAR sobre las tormentas

La mayoría de las ventas en Miami-Dade y Broward usan los contratos de Florida Realtors y la Florida Bar (FR/BAR). Tres cláusulas importan cuando hay una tormenta:

Ejemplo: en una casa de $600,000, el 1.5% son $9,000. Si las reparaciones por la tormenta cuestan $9,000 o menos, el vendedor debe hacerlas. Si cuestan más, el comprador decide.

Después de una tormenta: inspecciones, avalúos y prestamistas

Fannie Mae exige que los prestamistas verifiquen si un desastre pudo haber cambiado el estado de una propiedad antes de entregar el préstamo. El prestamista decide si pide una inspección, un nuevo avalúo (appraisal) o ambos. Los daños asegurados que no afectan la seguridad ni la estructura a veces pueden cerrar con fondos para reparación apartados. Los daños sin seguro, o que afectan la seguridad o la estructura, deben repararse primero. En condominios, el prestamista también revisa el edificio. Después de un desastre declarado en Miami-Dade o Broward, espere que su prestamista pida una inspección de la propiedad después de la tormenta, lo que puede sumar días.

Como comprador, use la visita final para revisar el techo, los techos interiores, las ventanas, las cercas, las mallas de la piscina y cualquier señal de agua adentro. Si ve daños, avísele al vendedor por escrito de inmediato.

Divulgaciones del vendedor después de una tormenta

En Florida, el vendedor debe divulgar los hechos que conoce, que afectan de manera importante el valor y que no se ven a simple vista (Johnson v. Davis, 1985). Después de una tormenta, eso incluye filtraciones del techo, entrada de agua y reparaciones mal hechas.

La ley de divulgación de inundaciones de Florida (sección 689.302, enmendada con vigencia desde el 1 de octubre de 2025) exige que el vendedor de una vivienda divulgue, en el momento de firmar el contrato o antes, si:

• sabe de alguna inundación que dañó la propiedad mientras era el dueño;
• ha presentado una reclamación al seguro por daños de inundación, incluso al NFIP; y
• ha recibido ayuda federal por daños de inundación, incluso de FEMA.

Guarde los permisos, las facturas y los papeles de las reclamaciones. Las reparaciones de techo y de estructura en Miami-Dade y Broward necesitan permiso, y las aseguradoras del comprador de todos modos verán las reclamaciones anteriores en los informes de historial de reclamaciones. Más detalles en nuestra guía de divulgaciones del vendedor.

Un plan para la temporada de huracanes

1. Compradores: empiecen a pedir cotizaciones de seguro el mismo día que firman el contrato, y emitan la póliza en cuanto terminen las inspecciones, con fecha de inicio el día del cierre.
2. Compradores: pidan temprano sus informes de mitigación de viento y de 4 puntos, para que su agente pueda emitir rápido.
3. Ambas partes: eviten fechas de cierre sin margen entre agosto y octubre. Unos días extra ayudan si una tormenta congela la emisión de pólizas.
4. Compradores: soliciten el seguro de inundación en el cierre o antes para que no aplique la espera de 30 días.
5. Vendedores: mantengan su propio seguro hasta que se registre la escritura. Tomen fotos y videos con fecha de la casa antes de cualquier tormenta.
6. Vendedores: si una tormenta daña la casa, avísenle al comprador por escrito, llamen a su aseguradora y pidan presupuestos de reparación de inmediato.
7. Ambas partes: después de cualquier tormenta, hagan una segunda visita final antes del cierre.

La temporada 2026 hasta ahora

La temporada del Atlántico de 2026 termina oficialmente el 30 de noviembre, pero pueden formarse tormentas después. En octubre de 2026, el huracán Isaías tocó tierra cerca de Destin, en el Panhandle, como tormenta de categoría 2. El sur de Florida no recibió un golpe directo, pero como Citizens y muchas aseguradoras reaccionan a vigilancias y avisos en cualquier parte del estado, cualquier tormenta en Florida puede afectar un cierre en Miami.

Cómo le podemos ayudar

Cerramos ventas durante la temporada de huracanes todos los años en Miami-Dade, Broward y los Cayos, incluido Key Largo. Pedimos las cotizaciones de seguro temprano, fijamos fechas de cierre realistas y nos encargamos de las visitas finales y de negociar reparaciones después de una tormenta. Lea nuestra guía de seguros de casa o contáctenos para una consulta gratis.

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