Divulgaciones del vendedor en Florida: lo que usted debe informarle al comprador

Florida no tiene un solo formulario obligatorio de divulgación para la venta de una casa, pero el vendedor sí tiene obligaciones reales. Según el caso Johnson v. Davis, usted debe divulgar los hechos que conoce, que afectan de manera importante el valor de la casa y que el comprador no puede ver fácilmente. Además, leyes específicas exigen una divulgación de inundaciones, avisos de radón y de impuestos a la propiedad, documentos de la HOA o del condominio y, en casas construidas antes de 1978, una divulgación de pintura con plomo.

La regla general: Johnson v. Davis

En 1985, la Corte Suprema de Florida decidió que cuando el vendedor de una casa conoce hechos que afectan de manera importante el valor de la propiedad, esos hechos no se ven fácilmente y el comprador no los conoce, el vendedor tiene la obligación de divulgarlos. La obligación también aplica a las ventas "as is" (tal como está). Un contrato "as is" limita las reparaciones, no la honestidad. Vea nuestra guía para vender una casa como está en Miami.

Los agentes de bienes raíces tienen una obligación parecida según la ley de Florida, así que su agente tampoco puede callar un defecto que conoce. Cosas típicas que se deben divulgar:

• Filtraciones del techo, entrada de agua en el pasado o moho
• Grietas en los cimientos o en la estructura
• Daños de comején o tratamientos anteriores
• Problemas de plomería, como desagües de hierro fundido (cast iron) en mal estado o tuberías de polibutileno
• Ampliaciones o garajes convertidos sin permiso, y permisos abiertos o vencidos
• Casos abiertos de cumplimiento de código o gravámenes (liens)
• Cuotas especiales (special assessments) conocidas de la HOA o del condominio

Algo que la ley dice que no es un hecho importante que usted deba divulgar: que en la propiedad ocurrió una muerte, un homicidio o un suicidio (sección 689.25).

El formulario de divulgación del vendedor de Florida Realtors (Seller's Property Disclosure) no es obligatorio por ley, pero la mayoría de los agentes lo recomiendan porque deja constancia de lo que usted le dijo al comprador. Contéstelo con honestidad y por completo. Un formulario que omite un problema conocido no lo protege.

Divulgaciones exigidas por ley

La divulgación de inundaciones (actualizada el 1 de octubre de 2025)

La ley de divulgación de inundaciones de Florida entró en vigor el 1 de octubre de 2024 y se amplió a partir del 1 de octubre de 2025. El formulario empieza diciéndole al comprador que el seguro de casa no cubre daños por inundación y le recomienda hablar con un agente de seguros sobre una póliza de inundación. Luego el vendedor debe contestar tres preguntas:

1. ¿Sabe de alguna inundación que dañó la propiedad mientras usted era el dueño?
2. ¿Ha presentado una reclamación al seguro por daños de inundación, incluso al Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP)?
3. ¿Ha recibido ayuda federal por daños de inundación, incluso de FEMA?

"Inundación" se define de forma amplia. Incluye el desbordamiento de aguas interiores o de marea, escorrentía inusual y rápida, y agua estancada por lluvia durante un tiempo prolongado. En Miami-Dade y Broward, una marea alta (king tide) o un aguacero fuerte que metió agua en la casa cuenta. Desde el 1 de octubre de 2025, los arrendadores deben dar una divulgación parecida en contratos de alquiler de un año o más (sección 83.512). Vea nuestra guía de zonas de inundación y divulgación.

Divulgaciones de HOA y de condominio

HOA: el comprador debe recibir el resumen de divulgación de la HOA antes de firmar. Si no lo recibe, puede cancelar con un aviso por escrito dentro de los 3 días después de recibirlo, o en cualquier momento antes del cierre (closing), lo que ocurra primero.

Condominios: en una reventa, el vendedor debe entregar al comprador la declaración, los estatutos, el reglamento, el presupuesto más reciente y el estado financiero anual, la hoja de preguntas frecuentes, el estudio de reservas de integridad estructural (SIRS) más reciente o una declaración de que no existe, el resumen de la inspección de hito si se exige, y cualquier informe de traspaso (turnover report) hecho el 1 de julio de 2023 o después. En contratos firmados desde el 1 de julio de 2025, el comprador tiene 7 días (sin contar fines de semana ni feriados) después de recibir los documentos para cancelar. Vea nuestra guía de inspección de hito y SIRS.

Otros avisos obligatorios

Radón e impuestos a la propiedad

El aviso de radón le informa al comprador que el radón es un gas radiactivo natural, que se han encontrado en edificaciones de Florida niveles por encima de las guías federales y estatales, y que el departamento de salud del condado tiene más información. Los contratos de Florida Realtors ya lo incluyen.

El aviso de impuestos advierte al comprador que no se base en los impuestos actuales del vendedor, porque un cambio de dueño o las mejoras provocan una nueva tasación que puede subir la factura. Esto pesa mucho en Miami-Dade, donde los dueños de muchos años con homestead y el tope de Save Our Homes a menudo pagan mucho menos de lo que pagará un comprador nuevo. Lea los impuestos a la propiedad en Miami-Dade explicados.

Pintura con plomo y casos de código

Muchas casas de Miami se construyeron entre los años 50 y los 70. En cualquier casa construida antes de 1978, la ley federal exige que el vendedor le entregue al comprador el folleto de la EPA "Protect Your Family From Lead in Your Home" (Proteja a su familia contra el plomo en su casa), divulgue cualquier pintura con plomo e informes que conozca, adjunte una Declaración de Advertencia sobre el Plomo firmada y le ofrezca al comprador 10 días para hacer pruebas (el comprador puede renunciar a ellos). Guarde las copias por tres años.

Si hay un caso de cumplimiento de código pendiente, la ley de Florida exige que el vendedor lo divulgue por escrito antes del traspaso, entregue los avisos y las órdenes, y le informe al comprador que debe cumplirlos. Dentro de los cinco días después de la venta, el vendedor debe notificar a la oficina de cumplimiento de código. Si no lo hace, se presume que hubo fraude.

Lista del vendedor antes de poner la casa en venta

1. Saque su historial de permisos y los casos de código abiertos en la ciudad o el condado.
2. Reúna los registros de reclamaciones al seguro, el historial de inundaciones y cualquier papel de ayuda de FEMA.
3. Consiga los documentos de la HOA o del condominio y los montos de las cuotas actuales.
4. Anote las reparaciones, los tratamientos de comején, la fecha del techo y si la casa tiene pozo séptico o alcantarillado.
5. Complete la divulgación de inundaciones y la del vendedor antes de aceptar una oferta.

Cómo le podemos ayudar

Ayudamos a vendedores en todo Miami-Dade y Broward a preparar paquetes de divulgación completos, y sabemos qué preguntan primero los compradores aquí: permisos, inundaciones, techos y cuotas especiales. Hacerlo bien desde el principio protege su venta y su precio. Llámenos para una consulta gratis o empiece con una revisión del valor de su casa.

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