Búsqueda de gravámenes municipales en Miami: lo que debe saber el comprador

Una búsqueda de gravámenes municipales (municipal lien search) revisa los récords de la ciudad y del condado para encontrar multas de código sin pagar, permisos abiertos o vencidos, deudas de servicios y cargos especiales que una búsqueda normal de título quizás no muestre. En Miami-Dade y Broward, el comprador debe exigir una de cada gobierno que cubre la propiedad antes del cierre (closing). Según la ciudad, cuesta desde unos $75 hasta más de $500 y tarda desde uno o dos días hasta unas cuatro semanas.

Búsqueda de título vs. búsqueda de gravámenes municipales

La compañía de título necesita las dos. Un caso de código que todavía no llegó a ser un gravamen registrado, o un permiso de techo que nunca tuvo su inspección final, no aparece en los récords oficiales, pero igual le puede costar dinero al comprador después del cierre.

Qué cubre la búsqueda de gravámenes

• Código: violaciones abiertas y gravámenes de código registrados, que en Florida pueden afectar otras propiedades del infractor.
• Permisos: permisos de construcción abiertos o vencidos, casos de estructura insegura y casos de trabajo sin permiso.
• Servicios: cuentas sin pagar de agua, alcantarillado, drenaje pluvial o recogida de basura, que en algunos lugares pueden convertirse en gravámenes.
• Cargos especiales (special assessments): cobros por mejoras de calles, alcantarillado u otras obras, incluidos algunos aprobados pero todavía no facturados.
• Impuestos: muchos reportes de compañías privadas también resumen los impuestos de propiedad de los últimos años.

A quién pedirla en Miami-Dade y Broward

Cada ciudad hace su propia búsqueda, y el área no incorporada de Miami-Dade tiene la suya. Empiece con el número de folio de la página del Property Appraiser; en Miami-Dade, los folios que empiezan con "01" están en la Ciudad de Miami. Una propiedad dentro de una ciudad puede necesitar una búsqueda de la ciudad y otra del condado para los asuntos que el condado regula. Ejemplos de cargos publicados:

En Broward, ciudades como Hollywood reciben solicitudes en línea, y cada una pone su propio cargo. La mayoría de las compañías de título piden la búsqueda a través de empresas especializadas que consultan todas las jurisdicciones a la vez y combinan las respuestas en un solo reporte, así que quizás vea un solo cargo en su hoja de cierre. Vea nuestra guía de costos de cierre del comprador en Miami para ver cómo encaja con el resto de sus gastos.

Permisos abiertos y la ley de Florida de 2019

Los permisos abiertos o vencidos son lo que más aparece en las búsquedas de gravámenes en Miami, sobre todo en casas viejas con ampliaciones, garajes cerrados, ventanas nuevas o techo reemplazado. La ley de permisos abiertos de Florida de 2019 (HB 447) ayuda de dos formas: un gobierno local puede cerrar un permiso seis años después de emitido si no encuentra un peligro aparente, y no puede penalizar ni negarle un permiso a un comprador independiente (arm's-length) solo porque el dueño anterior dejó un permiso abierto.

Eso no quiere decir que los permisos abiertos no importen. El trabajo puede no cumplir el código, el seguro puede preguntar por él y usted puede necesitar cerrar ese permiso antes de sacar los suyos. El contrato residencial de Florida Realtors lo trata directamente: el comprador debe avisar al vendedor de permisos abiertos o mejoras sin permiso antes de que termine el período de inspección, y el vendedor debe corregirlos hasta el "Permit Limit" del contrato y completar las inspecciones finales al menos 5 días antes del cierre. Nuestra guía sobre permisos abiertos y violaciones de código explica cómo cerrarlos.

Cuánto tarda y cuándo pedirla

1. Vendedores: pidan una búsqueda antes de poner la casa a la venta, sobre todo si es vieja o fue remodelada. Arreglar un problema antes de que lo encuentre el comprador sale más barato que renegociar.
2. Compradores: asegúrese de que la compañía de título la pida justo después de firmar el contrato, para que los resultados lleguen antes de que termine su período de inspección.
3. Dé tiempo: Miami-Dade no incorporado puede tardar hasta cuatro semanas. Planifique según la jurisdicción más lenta.
4. Manténgala al día: algunas ciudades consideran válida una búsqueda solo por 30 días. Si el cierre se atrasa, puede que haya que actualizarla.

Lo que el comprador debe exigir

• Una búsqueda de gravámenes de cada oficina de la ciudad y del condado con jurisdicción, no solo de una.
• El historial de permisos de construcción, comparado con lo que usted ve en la propiedad. Un cuarto extra sin permiso es una señal de alerta. Combine esto con una inspección de la casa.
• Términos claros en el contrato sobre quién paga las búsquedas, quién cierra los permisos abiertos y quién paga los cargos especiales. En el contrato de Florida Realtors, el vendedor paga los cargos certificados, confirmados y ratificados antes del cierre; el comprador generalmente paga el resto.
• Un certificado de estoppel de la HOA o del condominio si hay una asociación.
• Una conversación con su agente de título sobre lo que la póliza de título cubre y no cubre en asuntos municipales.

Cómo le podemos ayudar

Pedimos las búsquedas de gravámenes y permisos temprano en cada listado y las revisamos línea por línea con nuestros compradores antes de que termine el período de inspección. Ya sea que compre en Hialeah, Kendall o Homestead, le diremos claramente qué significa cada hallazgo y quién lo debe arreglar. Llame al (786) 545-9222 o empiece su búsqueda en nuestra página para compradores.

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