Inspección de casa en Miami: qué cubre, cuánto cuesta y qué encuentran los inspectores

Una inspección de casa en Miami es una revisión visual del techo, la estructura, la electricidad, la plomería, el aire acondicionado y otros sistemas, hecha por un inspector de casas con licencia en Florida. Para una casa unifamiliar promedio suele costar más o menos entre $300 y $550, y un condominio menos. En los contratos estándar de Florida Realtors y la Florida Bar (FR/BAR), usted tiene 15 días desde la fecha de vigencia del contrato para inspeccionar, a menos que el contrato diga otra cosa.

Qué cubre la inspección y qué no

En Florida, los inspectores de casas tienen licencia del Departamento de Regulación Profesional y de Negocios (DBPR), según la Parte XV del Capítulo 468 de los Estatutos de Florida. Puede verificar una licencia en myfloridalicense.com. Una inspección general revisa lo que el inspector puede ver y alcanzar con seguridad:

• La cubierta del techo, los tapajuntas, las canales y el ático
• La estructura visible, los cimientos y las paredes exteriores
• Ventanas, puertas y el garaje
• El panel eléctrico, los breakers, los tomacorrientes y las alarmas de humo
• Los muebles de baño y cocina, las tuberías visibles y el calentador de agua
• El aire acondicionado y los ductos
• Los electrodomésticos empotrados

No abre paredes, no mira dentro de las tuberías de desagüe enterradas, no hace pruebas de moho, no busca comején ni revisa si los trabajos anteriores tuvieron permiso. Para eso se piden inspecciones aparte o se investiga por cuenta propia.

Inspecciones adicionales que vale la pena pedir en el sur de Florida

Son estimados para todo el estado. Pida cotizaciones por escrito y pregunte por un precio de paquete. Lea más en nuestra guía de mitigación de viento y 4 puntos.

El período de inspección en los contratos FR/BAR

La mayoría de las ventas de casas en Miami-Dade y Broward usan uno de dos contratos FR/BAR. Los dos traen por defecto un período de inspección de 15 días que empieza en la fecha de vigencia, pero las partes pueden escribir otro número.

• Contrato "AS IS" (tal como está): el vendedor no promete reparaciones. Si usted decide que la propiedad no le conviene, puede cancelar por cualquier motivo con un aviso por escrito antes de que termine el período y recuperar su depósito. Puede pedir un crédito o una rebaja, pero el vendedor puede decir que no.
• Contrato estándar: el vendedor se compromete a reparar ciertas cosas hasta ciertos límites. Si no se llenan los montos, los límites son por defecto 1.5% del precio para reparaciones generales, 1.5% para tratamiento y reparaciones de comején (WDO) y 1.5% para permisos abiertos o vencidos. Si las reparaciones cuestan más que un límite y ninguna de las partes acepta pagar la diferencia, por lo general el comprador puede cancelar.

Los plazos son estrictos. Si el período termina y usted no envió un aviso por escrito, por lo general queda comprometido, y en la mayoría de los casos arriesga su depósito si se retira después. Todavía tiene una visita final (walk-through) antes del cierre (closing) para confirmar que el estado de la casa no cambió.

Lo que los inspectores encuentran a menudo en casas de Miami

1. Techos: edad, permisos que faltan, partes blandas y filtraciones viejas. La edad del techo define el seguro, así que este hallazgo es el que más pesa.
2. Desagües de hierro fundido: comunes debajo del piso en casas construidas entre los años 50 y finales de los 70. La humedad y el nivel alto del agua subterránea en el sur de Florida pueden acelerar la corrosión. Desagües lentos, olor a cloaca y zócalos manchados son señales de alerta. Una cámara cuesta poco comparado con un reemplazo.
3. Tuberías de polibutileno: tuberías plásticas grises de agua que se usaron mucho entre 1978 y 1995. Citizens no asegura casas que las tengan, así que muchos compradores piden un crédito para cambiar la tubería.
4. Comején: aquí hay comején de madera seca y comején subterráneo (incluida la especie de Formosa). El informe WDO indica actividad viva, daños y tratamientos anteriores.
5. Electricidad: paneles Federal Pacific o Zinsco, cajas de fusibles, cableado de aluminio en los circuitos y trabajos eléctricos hechos por aficionados. Las aseguradoras a menudo los rechazan.
6. Trabajos sin permiso: garajes convertidos, portales cerrados, baños añadidos y eficiencias son muy comunes en Miami. Un inspector puede señalar trabajos que parecen no tener permiso, pero solo los registros de permisos de la ciudad o el condado lo pueden confirmar. Vea nuestra guía de permisos abiertos y violaciones de código.
7. Humedad y aire acondicionado: equipos de aire viejos, calentadores con filtraciones, mala ventilación del ático y moho donde la humedad no se controla.

Lista para el período de inspección

1. Reserve el inspector uno o dos días después de firmar. Los buenos inspectores se llenan rápido.
2. Añada el informe WDO y, en cualquier casa construida antes de más o menos 1980, una cámara en el desagüe.
3. Pida los informes de mitigación de viento y de 4 puntos, y envíelos a dos o tres agentes de seguros.
4. Busque el historial de permisos en el departamento de construcción de la ciudad o del condado.
5. Consiga presupuestos de contratistas para lo más caro (techo, tubería, aire acondicionado, panel) mientras todavía tiene tiempo.
6. Decida si va a pedir reparaciones, un crédito o una rebaja, y envíe la solicitud por escrito antes del plazo.

¿Va a comprar una casa vieja para remodelar? Lea también nuestra guía para comprar una casa para remodelar.

Cómo negociar después del informe

Todo informe de inspección encuentra algo. Concéntrese en la seguridad, en lo que afecta el seguro y en los sistemas costosos, no en detalles cosméticos. En Miami, un crédito en el cierre muchas veces es más fácil que las reparaciones del vendedor, porque usted controla al contratista y la calidad. Los prestamistas limitan cuánto puede ser el crédito del vendedor, así que confirme con su oficial de préstamos antes de aceptar una cifra. Los vendedores pueden evitar sorpresas con una inspección antes de poner la casa en venta y cerrando los permisos abiertos antes de salir al mercado.

Cómo le podemos ayudar

Acompañamos inspecciones en el sur de Florida todo el tiempo, desde casas de bloque de los años 50 en Hialeah hasta construcciones nuevas en Homestead, y sabemos qué hallazgos asustan a las aseguradoras y cuáles son rutina. Le ayudamos a programar inspectores rápido, a leer el informe y a convertirlo en una solicitud clara de reparación o crédito antes de su plazo. Contáctenos para una consulta gratis de comprador.

Preguntas frecuentes