Se aprobó la Enmienda 3 en Florida: qué significa para dueños, compradores y vendedores en Miami

Los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3 el 3 de noviembre de 2026, con alrededor del 62% de los votos según los resultados no oficiales (necesitaba el 60%). Para las casas con homestead, la exención de los impuestos que no son escolares sube a $150,000 el 1 de enero de 2027 y a $250,000 el 1 de enero de 2028. Los impuestos escolares, el tope de Save Our Homes y la portabilidad no cambian, y quienes se hagan residentes de Florida después del 31 de diciembre de 2026 esperarán cuatro años para recibir la exención más grande.

Qué cambia con la Enmienda 3

La Enmienda 3 (la resolución HJR 1-F que aprobó la Legislatura en junio de 2026) modifica la Constitución de Florida. Sus puntos principales, según el Senado de Florida y los tasadores de propiedad de los condados:

• Una exención de homestead más grande para los impuestos no escolares: hasta $150,000 del valor tasado a partir del 1 de enero de 2027, y hasta $250,000 a partir del 1 de enero de 2028. Después de 2028 la cantidad se ajusta cada año por inflación (CPI), empezando en 2029.
• Los impuestos escolares siguen igual: solo los primeros $25,000 de valor quedan exentos de los impuestos de la junta escolar, como hoy.
• Un tope más bajo para propiedades sin homestead: el límite anual de aumento del valor tasado para propiedades sin homestead baja del 10% al 5% para los impuestos no escolares.
• Espacio para más alivio en el futuro: la Legislatura puede establecer un procedimiento uniforme para que condados y ciudades eximan más valor, hasta la totalidad, sin otra votación estatal.

Los primeros documentos que reflejarán el cambio son el aviso TRIM de agosto de 2027 y la factura de impuestos de noviembre de 2027.

Lo que NO cambia

• Save Our Homes: el valor tasado de un homestead solo puede subir un 3% al año o el CPI, lo que sea menor.
• Portabilidad: usted todavía puede llevar sus ahorros de Save Our Homes a un nuevo homestead en Florida.
• Otras exenciones personales: las exenciones para personas mayores, viudas o viudos, veteranos y personas con discapacidad se quedan igual.
• Cargos no ad valorem: la basura, el drenaje pluvial, los distritos especiales y las cuotas de CDD en su factura no se reducen con ninguna exención de homestead.
• Los requisitos para calificar: usted debe ser dueño de la casa y tenerla como su residencia permanente el 1 de enero, y presentar la solicitud ante el Tasador de Propiedad de Miami-Dade (o de Broward) a más tardar el 1 de marzo.

La regla de residencia del 31 de diciembre de 2026

Esta es la parte más importante para quienes se mudan a Miami. Según el Senado de Florida y las preguntas frecuentes de los tasadores de propiedad:

• Si usted es residente permanente de Florida el 31 de diciembre de 2026 o antes, califica para las cantidades más grandes, incluso si compra una casa más adelante y solicita el homestead en ese momento.
• Si usted establece su residencia en Florida el 1 de enero de 2027 o después, su exención no escolar empieza en $50,000 (ajustada por CPI desde 2028). Después de cuatro años con homestead, la exención más grande aplica a partir del 1 de enero de su quinto año.

La enmienda aplica esta regla para recién llegados "en la medida permitida" por la Constitución de Estados Unidos, y todavía faltan las leyes que la implementan, así que los detalles podrían ajustarse o ser impugnados. La residencia depende de los hechos, no de un solo documento. Una licencia de conducir de Florida, el registro de votante, el registro del vehículo, un contrato de alquiler (lease) a su nombre y una Declaración de Domicilio registrada ayudan a demostrarla. Declare su residencia solo si Florida es de verdad su hogar permanente.

¿Cuánto podría ahorrar un dueño de casa en Miami?

Su ahorro depende de su valor tasado (no del valor de mercado) y de la tasa de millaje no escolar de su ciudad, que aparece en su aviso TRIM. Este es un ejemplo para un homestead con valor tasado de $400,000, suponiendo una tasa no escolar de 11 milésimas ($11 por cada $1,000) y sin cambios en las tasas:

Las cifras reales serán diferentes. Los gobiernos locales fijan su millaje cada año, y la administración de Miami-Dade estimó una pérdida de aproximadamente $385 millones en ingresos del condado el primer año, así que las tasas y los presupuestos pueden cambiar. Vea nuestra guía de impuestos de propiedad en Miami-Dade para entender su factura línea por línea.

Qué significa si usted va a comprar

1. ¿Ya vive en Florida y alquila? Guarde pruebas de que era residente de Florida al 31 de diciembre de 2026. Cuando compre, presente el homestead a más tardar el 1 de marzo del año siguiente y debería recibir la exención más grande.
2. ¿Se muda desde otro estado u otro país? Si su mudanza es real y ya está en marcha, el momento importa. Consulte con un contador (CPA) o un abogado sobre cuándo queda establecida su residencia.
3. Haga su presupuesto con el número correcto. El valor tasado se reajusta aproximadamente al valor de mercado el 1 de enero después de que usted compra, así que no se guíe por la factura de impuestos del vendedor. Use nuestra calculadora de hipoteca con un estimado basado en su propia exención.
4. ¿Compra una segunda casa o una propiedad para alquilar? No hay beneficio de homestead. Solo recibe el tope más bajo del 5%, y el valor se reajusta al valor de mercado cuando usted compra.

Qué significa si usted va a vender

Si vende y vuelve a comprar en Florida, usted mantiene su condición de residente de Florida, y la portabilidad todavía le permite trasladar sus ahorros de Save Our Homes. Presente la solicitud del nuevo homestead y de portabilidad a más tardar el 1 de marzo después de comprar. Es muy pronto para saber cómo afectará la enmienda a los precios, pero unos impuestos más bajos para muchos dueños locales pueden hacer más fácil planificar la compra de una casa más grande dentro de Miami. Antes de poner su casa en venta, pida un valor gratis de su casa para comparar lo que recibiría con los impuestos de su próxima casa.

Cómo le podemos ayudar

Ayudamos a familias en Miami-Dade y Broward a planificar una compra o una venta con las nuevas reglas de homestead, desde estimar su factura real de impuestos hasta decidir cuándo mudarse. Lea nuestra guía de la exención homestead en Florida para los pasos de la solicitud, o llámenos al (786) 545-9222 en español o inglés.

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