Cómo vender una casa durante un divorcio en Florida

En un divorcio en Florida, la casa matrimonial normalmente se vende y se reparte el dinero, uno de los cónyuges compra la parte del otro (muchas veces refinanciando), o se mantiene en común por un tiempo, por ejemplo hasta que los hijos terminen la escuela. Si venden, por lo general ambos cónyuges deben firmar, incluso el que no aparece en la escritura (deed), porque la ley de homestead de Florida lo exige hasta que el divorcio sea final. Si no se ponen de acuerdo, el juez decide al repartir los bienes.

Sus tres opciones principales

Tanto la compra de la parte del otro como la venta empiezan con la misma pregunta: ¿cuánto vale la casa hoy? Un valor acordado a partir de una tasación (appraisal) neutral o de un análisis de mercado detallado evita muchas discusiones. Puede empezar con una valoración gratis de su casa.

Quién tiene que firmar

• Todos los que están en el título: si los dos nombres están en la escritura, ambos deben firmar el contrato de listado, el contrato de venta y la escritura.
• Un cónyuge que no está en el título: según el Artículo X, Sección 4(c) de la Constitución de Florida, una persona casada no puede vender ni hipotecar la casa homestead de la familia sin que el otro cónyuge firme también, aunque nunca haya estado en la escritura. Una escritura firmada sin esa firma puede ser nula.
• Hasta que el divorcio sea final: presentar el divorcio o vivir separados no elimina este requisito. Dura hasta la sentencia final.
• Después de la sentencia final: una sentencia registrada que le otorga la casa a uno de los cónyuges puede servir como traspaso del título, y su acuerdo de divorcio puede detallar quién firma qué.

Un cónyuge que vive fuera del país o que no va a ir al cierre a veces puede firmar con un poder notarial (power of attorney), pero las compañías de título los revisan con cuidado, así que planifique con tiempo.

El papel del juez

Florida reparte los bienes por "distribución equitativa" según la sección 61.075 de los Estatutos de Florida. El juez parte de una división igual de los bienes y deudas matrimoniales y solo puede apartarse de ella por razones que la ley enumera. Algunos puntos que importan para la casa:

• Matrimonial o no matrimonial: una casa comprada durante el matrimonio generalmente es matrimonial. Una casa que uno de los cónyuges tenía antes de casarse puede tener una parte matrimonial si se usó dinero del matrimonio para pagar el principal de la hipoteca o si el esfuerzo de la pareja aumentó su valor.
• Fecha de corte: los bienes se clasifican según la fecha más temprana entre un acuerdo de separación válido, una fecha que ese acuerdo fije o la fecha en que se presentó la petición.
• Hijos: el juez considera si mantener la casa como residencia de un hijo dependiente es lo mejor para el niño y si es posible económicamente.
• Emergencias: durante el caso, el juez puede ordenar una distribución parcial temporal por circunstancias extraordinarias, como el dinero necesario para evitar una ejecución hipotecaria.

La mayoría de las parejas resuelve lo de la casa en mediación o en un acuerdo de divorcio, no en un juicio. En Miami-Dade, los divorcios los maneja la división de familia del Circuito Judicial 11; en Broward, el Circuito Judicial 17.

Cuándo vender: antes, durante o después del divorcio

Florida exige que al menos uno de los cónyuges haya vivido en el estado seis meses antes de presentar el divorcio, y la sentencia final no se puede dictar antes de 20 días después de presentada la petición. Dentro de esos límites, pueden vender en cualquier momento:

• Antes o durante el caso: firman los dos, y los abogados muchas veces dejan el dinero neto retenido en una cuenta de garantía (escrow) hasta que el acuerdo o una orden del juez diga cómo repartirlo.
• Después de la sentencia final: la venta sigue lo que diga la sentencia o el acuerdo sobre el precio, los plazos y quién controla el listado.

Impuestos e impuestos de propiedad

Ganancia de capital. Si venden todavía casados y declaran en conjunto ese año, pueden excluir hasta $500,000 de ganancia. Después del divorcio, cada uno puede generalmente excluir hasta $250,000 si cumple las pruebas de propiedad y uso. Las reglas del IRS ayudan al cónyuge que se muda: si su ex sigue viviendo en la casa según el acuerdo de divorcio o de separación, ese tiempo cuenta como uso suyo. El traspaso de la casa de un cónyuge al otro como parte del divorcio generalmente no paga impuesto. Vea nuestra guía del impuesto a las ganancias.

Impuestos de propiedad. Según la sección 193.155, un traspaso entre cónyuges por divorcio no es un "cambio de dueño", así que el valor limitado por Save Our Homes no se reinicia automáticamente cuando un cónyuge le pasa la casa al otro. El cónyuge que se queda igual tiene que calificar y mantener la exención de homestead a su nombre. Lea nuestra guía de la exención homestead en Florida y consulte con el Property Appraiser de Miami-Dade o Broward antes de registrar cualquier escritura.

La hipoteca y una venta más tranquila

Una escritura de renuncia (quitclaim deed) no saca a nadie de la hipoteca. Hasta que el préstamo se pague o se refinancie, ambos deudores son responsables, y un pago atrasado daña el crédito de los dos. Sigan pagando la hipoteca, el seguro y las cuotas de la HOA mientras la casa está a la venta. Una lista sencilla ayuda:

1. Pónganse de acuerdo por escrito en el agente, la estrategia de precio y la oferta mínima aceptable.
2. Decidan quién vive en la casa durante la venta y quién paga cada cuenta.
3. Fijen un presupuesto de reparaciones y quién lo aprueba.
4. Acuerden cómo se aprueban las ofertas y si uno de los dos puede firmar contraofertas.
5. Díganle a la compañía de título cómo se debe retener o repartir el dinero, según sus abogados.

Nuestra calculadora del neto del vendedor muestra lo que probablemente quede después de la hipoteca y los gastos de cierre, que es el número que de verdad se va a repartir.

Cómo le podemos ayudar

Trabajamos como agente neutral para los dos cónyuges, con copia a ambos en cada novedad y cada oferta para que nadie se sienta por fuera. Hemos ayudado a familias en todo Miami-Dade y Broward en esta situación, en español y en inglés, y coordinamos con los dos abogados. Llame al (786) 545-9222 para una consulta gratis y confidencial.

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