Cómo vender una casa con gravámenes en Florida

Sí, usted puede vender una casa con gravámenes (liens) en Florida. En la mayoría de las ventas la compañía de título paga cada gravamen con el dinero de la venta en el cierre (closing), registra las liberaciones y el comprador recibe un título limpio. Los problemas aparecen cuando los gravámenes suman más que su equidad, o cuando un gravamen, como una multa de código o un gravamen del IRS, necesita una reducción o una liberación antes de que se pueda cerrar.

Gravámenes comunes y cómo se limpia cada uno

Hipotecas, impuestos de propiedad y gravámenes de HOA

Hipotecas y HELOC. La compañía de título pide una carta de pago total a cada prestamista. Muestra el balance más el interés diario hasta una fecha fija, así que si el cierre se atrasa, el pago sube un poco. Si tiene una línea de crédito sobre la casa (HELOC), el banco debe congelarla y cerrarla para que no se saque más dinero después del cierre. Si debe más de lo que vale la casa, necesita la aprobación del banco para una venta corta (short sale); vea nuestra guía sobre cómo vender antes de una ejecución hipotecaria.

Impuestos de propiedad. En Florida los impuestos de propiedad se vuelven morosos el 1 de abril, y luego el condado vende un certificado de impuestos sobre la deuda, que gana interés. En el cierre, la compañía de título paga los impuestos atrasados y cualquier certificado a través del Tax Collector de Miami-Dade o Broward, y el año en curso se prorratea entre comprador y vendedor.

Gravámenes de HOA y condominio. Las asociaciones pueden registrar un gravamen por cuotas sin pagar. La compañía de título pide un certificado de estoppel, que la asociación debe entregar dentro de 10 días hábiles. Según el ajuste de 2024 del DBPR, el cargo máximo es de $299, más $119 si lo necesita en 3 días hábiles y hasta $179 más si la cuenta está morosa. Las cuotas sin pagar, los recargos y los honorarios legales de la asociación salen de su dinero de la venta.

Gravámenes de código y cómo reducirlos

Los gravámenes de código son la sorpresa más común en Miami. Según la sección 162.09 de los Estatutos de Florida, una junta de código puede multar hasta $250 diarios por una primera violación y $500 diarios por una violación repetida, y los gobiernos locales más grandes pueden adoptar ordenanzas que permiten hasta $1,000 y $5,000 diarios. Cuando la orden se registra, se convierte en un gravamen sobre esa propiedad y sobre otros bienes del infractor. Las multas siguen corriendo hasta que se corrige la violación, y así es como un carport sin permiso o una cerca vieja se convierte en un gravamen de cinco o seis cifras.

Los gravámenes de código no se pueden ejecutar sobre una casa homestead, pero los compradores y las aseguradoras de título igual exigen que se paguen o se liberen. La buena noticia es que la mayoría de las ciudades considera reducir la multa una vez que la propiedad cumple. Cada ciudad tiene su propio proceso:

• Hialeah: toda la propiedad debe cumplir completamente con el código y las otras deudas con la ciudad deben estar pagadas antes de aceptar la solicitud; decide el Special Master, y la reducción es a su discreción.
• North Miami: un cargo de solicitud de $250 por folio, una búsqueda de gravámenes con fecha de los últimos 30 días y una carta explicando el caso; el City Manager toma la decisión final, y usted debe pagar el monto reducido antes de la fecha límite.
• Miami-Dade no incorporado: la Sección de Gravámenes y Cobros del condado emite cartas de pago por $80.03 por folio, normalmente en tres días hábiles, y tiene un proceso de liberación especial cuando el gravamen viene de una violación en otra propiedad del mismo dueño.

Las juntas consideran la gravedad de la violación, lo que usted hizo para corregirla y las violaciones anteriores. Lleve permisos, inspecciones finales, facturas y fotos. Nuestra guía sobre permisos abiertos y violaciones de código explica cómo poner la propiedad en regla primero.

Sentencias, contratistas y gravámenes del IRS

Gravámenes por sentencia. Un acreedor que gana una demanda puede registrar una copia certificada de la sentencia en los récords oficiales del condado. Dura 10 años y se puede volver a registrar hasta llegar a 20. Si la propiedad es su homestead en Florida, la mayoría de las sentencias no la afectan, y las compañías de título muchas veces aceptan una declaración jurada de homestead. En alquileres, segundas casas y propiedades heredadas, normalmente hay que pagar o negociar la sentencia.

Gravámenes de contratistas. Un contratista o suplidor que no cobró puede registrar un reclamo de gravamen bajo el capítulo 713. Generalmente vence al año si el contratista no presenta una demanda, y el dueño puede acortar ese plazo registrando un aviso de impugnación del gravamen (notice of contest of lien). Los montos en disputa también se pueden pasar a una fianza para que la venta pueda cerrar.

Gravámenes del IRS. Un gravamen de impuestos federales afecta todo lo que el contribuyente tiene, incluido el homestead. Si la venta no alcanza para pagarle todo al IRS, solicite un certificado de descargo con el Formulario 14135. La Publicación 783 del IRS pide presentar la solicitud al menos 45 días antes de la fecha de cierre, con el contrato, un reporte de título, una tasación (appraisal) o valoración y un borrador de la hoja de cierre.

Cómo maneja el título los gravámenes en el cierre

1. Búsquedas: la compañía de título hace una búsqueda de título en los registros públicos y una búsqueda de gravámenes municipales para multas de código, permisos y servicios que quizás no estén registrados.
2. Compromiso de título: cada gravamen aparece como un requisito que hay que cumplir antes del cierre.
3. Cartas de pago y de estoppel: el agente de cierre consigue las cifras exactas de cada acreedor.
4. Hoja de cierre: cada pago aparece como una deducción de su dinero, así que usted ve su neto antes de firmar.
5. Después del cierre: la compañía de título envía los pagos y se asegura de que se registren las liberaciones.

Haga sus números temprano con nuestra calculadora del neto del vendedor para que no haya sorpresas el día del cierre.

Cómo le podemos ayudar

Pedimos una búsqueda de gravámenes en cuanto tomamos un listado, para que las multas de código, los permisos abiertos y las sentencias viejas salgan antes del período de inspección del comprador y no la semana del cierre. Hemos acompañado a vendedores de Miami-Dade y Broward en reducciones de gravámenes y en la limpieza del título, y le podemos referir al abogado indicado cuando haga falta. Llame al (786) 545-9222 para una consulta gratis.

Preguntas frecuentes